หากคุณเป็นเจ้าของบ้าน หรือคอนโดในประเทศไทย โดยเฉพาะในทำเลยอดนิยมอย่างกรุงเทพ ภูเก็ต หรือพัทยา คุณอาจเคยได้ยินชื่อ เอกสาร TM30 และสัญญาเช่า แต่อาจไม่เข้าใจจริง ๆ ว่ากฎหมายเรื่องนี้เกี่ยวกับอะไร ตั้งแต่การรายงาน TM30 ไปจนถึงการทำสัญญาเช่าอย่างถูกต้อง รวมถึงการจัดการเมื่อเกิดข้อพิพาท บทความนี้ จะมาอธิบายสิ่งสำคัญที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ทุกคนต้องรู้เมื่อต้องปล่อยเช่าให้กับชาวต่างชาติ
TM30 คือแบบฟอร์มของสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองที่กฎหมายไทยกำหนดให้ เจ้าของที่พักหรือผู้ดูแลทรัพย์สิน ต้องรายงานการเข้าพักของชาวต่างชาติภายใน 24 ชั่วโมง หลังจากเข้าพัก
เจ้าของบ้าน/คอนโด ผู้จัดการอสังหาริมทรัพย์ หรือโรงแรม
อาจถูกปรับ 800–2,000 บาท ผู้เช่าอาจมีปัญหาเรื่องวีซ่า และเสี่ยงหากมีการตรวจสอบ
เจ้าของคอนโดจำนวนมากในกรุงเทพ เชียงใหม่ หรือเมืองตากอากาศอย่างหัวหิน มักไม่รู้ว่าต้องยื่น TM30 แม้ผู้เช่าจะมีวีซ่าถูกต้อง และทำสัญญาระยะยาวแล้วก็ตาม กรณีนี้สำคัญอย่างยิ่งหากผู้เช่าใช้วีซ่าเหล่านี้ ได้แก่
แม้ผู้เช่าจะนำสัญญาเช่าไปจดทะเบียนที่กรมที่ดิน หรือมี Work Permit แล้ว หน้าที่การยื่นเอกสาร TM30 ก็ยังเป็นของเจ้าของบ้าน/คอนโดอยู่ดี
แม้กฎหมายไทยจะยอมรับสัญญาเช่าแบบปากเปล่า แต่เพื่อการคุ้มครองสิทธิ์ทั้งสองฝ่าย ควรทำเป็นลายลักษณ์อักษร พร้อมลงนาม และระบุเงื่อนไขชัดเจน โดยองค์ประกอบหลักควรมี
หากสัญญามีระยะเวลาเกิน 3 ปี ควรนำไปจดทะเบียนที่กรมที่ดิน เพื่อให้มีผลบังคับทางกฎหมายเต็มรูปแบบ
ทำได้ แต่ต้องเป็นกรณีที่เข้าข่าย เช่น
ทั้งนี้ เจ้าของบ้านต้องแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรตามกฎหมาย มิฉะนั้นอาจเสียสิทธิ์เรียกเงินประกัน หากในสัญญาระบุชัดว่าผู้เช่าผิดสัญญา (เช่น ปล่อยเช่าผ่าน Airbnb ในคอนโดที่ห้าม) เจ้าของจึงสามารถยกเลิกสัญญาและเก็บเงินประกันได้
คอนโดในกรุงเทพหลายแห่ง ห้ามปล่อยเช่าระยะสั้นต่ำกว่า 30 วัน หรือแม้แต่ 6 เดือน โดยมีมาตรการเข้มงวด เช่น
หากผู้เช่าแอบปล่อยเช่าผ่าน Airbnb ทั้งผู้เช่าและเจ้าของอาจถูกปรับ และนิติบุคคลอาคารอาจดำเนินคดีตามกฎหมาย
หากคุณทำงานร่วมกับเอเจนต์หรือนายหน้า ควรตรวจสอบว่าเขา
เอเจนต์ที่ดีจะช่วยปกป้องทั้งคุณและทรัพย์สิน ทำให้คุณอยู่ในกรอบกฎหมายได้อย่างมั่นใจ
ตลาดเช่าอสังหาริมทรัพย์ในไทยมีการควบคุมเข้มงวดขึ้นเรื่อย ๆ โดยเฉพาะในเมืองใหญ่และแหล่งท่องเที่ยว หากคุณเป็นเจ้าของคอนโดในสุขุมวิท บ้านในธนบุรี หรือยูนิตในพัทยา การเข้าใจและปฏิบัติตามเอกสาร TM30 สัญญาเช่า และกฎหมายที่เกี่ยวข้อง จะช่วยให้คุณหลีกเลี่ยงปัญหาทางกฎหมาย และปกป้องการลงทุนของคุณได้อย่างมั่นคง
TM30 คือแบบฟอร์มที่เจ้าของบ้านหรือผู้ให้เช่าต้องยื่นต่อสำนักงานตรวจคนเข้าเมือง เพื่อรายงานการเข้าพักของชาวต่างชาติภายใน 24 ชั่วโมงหลังจากเดินทางมาถึง
ใช่ ค่าปรับมักอยู่ระหว่าง 800–2,000 บาทต่อกรณี
ไม่ได้ ผู้ที่มีหน้าที่ตามกฎหมายคือเจ้าของบ้านหรือผู้จัดการทรัพย์สิน
ไม่ เว้นแต่ทรัพย์สินนั้นจะมีใบอนุญาตโรงแรมถูกต้องตามกฎหมาย อีกทั้งคอนโดหลายแห่งยังห้ามการเช่าระยะสั้นต่ำกว่า 30 วัน หรือแม้แต่ 180 วัน
ได้ หากในสัญญาเช่าระบุเงื่อนไขไว้ และผู้เช่าผิดสัญญา เช่น ปล่อยเช่าช่วงต่อ ไม่จ่ายค่าเช่า หรือทำทรัพย์สินเสียหาย
7. ผู้เช่าระยะยาวยังต้องยื่น TM30 อยู่หรือไม่?
ใช่ แม้ผู้เช่าจะถือวีซ่านักเรียน (ED), วีซ่าเกษียณอายุ หรือวีซ่าธุรกิจก็ตาม
ได้ นายหน้าที่มีชื่อเสียงหลายรายมีบริการแบบครบวงจรทั้งด้านการเช่าและการปฏิบัติตามกฎหมาย
Stay informed with the latest expert insights on Bangkok’s thriving real estate market, investment opportunities, and property trends.
To register your property information, please fill out the form below
