การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย โดยเฉพาะในพื้นที่ยอดนิยมอย่างกรุงเทพ พัทยา หรือภูเก็ต ถือเป็นการลงทุนที่น่าสนใจ ไม่ว่าจะปล่อยคอนโดในกรุงเทพ ให้ผู้เช่าระยะยาว หรือทำการเช่าระยะสั้นในแบบ Airbnb เจ้าของก็มักจะต้องเจอกับเรื่องสัญญาเช่าไม่ทางใดก็ทางหนึ่ง แต่ถ้าเกิดผู้เช่าผิดข้อตกลงในสัญญาล่ะ? เจ้าของมีสิทธิ์ยกเลิกสัญญา และเก็บเงินมัดจำไว้ได้หรือไม่?
บทความนี้ จะพาคุณไปทำความเข้าใจขั้นตอนการยกเลิกสัญญาเช่าอย่างถูกกฎหมาย และวิธีที่เจ้าของสามารถเก็บเงินมัดจำได้ตามกฎหมายไทย รวมถึงแนวทางหลีกเลี่ยงข้อพิพาท และการปฏิบัติตามข้อกำหนดของกฎหมายอย่างถูกต้อง
เมื่อปล่อยเช่าคอนโดในกรุงเทพ เชียงใหม่ หรือที่ไหนก็ตามในประเทศไทย เจ้าของมักจะทำสัญญาเช่ามาตรฐานกับผู้เช่า โดยในสัญญามักจะระบุรายละเอียดสำคัญไว้ เช่น
เงื่อนไขเหล่านี้ไม่ใช่แค่แนวทาง แต่มีผลบังคับใช้ตามกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ และประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ของไทย ดังนั้น การมีสัญญาเช่าที่ชัดเจนและเป็นลายลักษณ์อักษรจึงเป็นเรื่องสำคัญมาก
คุณไม่สามารถไล่ผู้เช่าออกเพียงเพราะเปลี่ยนใจได้ การยกเลิกสัญญาเช่าโดยเฉพาะก่อนครบกำหนด ต้องมีเหตุผลตามกฎหมาย ซึ่งมักเป็นการผิดสัญญา ตัวอย่างที่พบได้บ่อย ได้แก่
หากผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่าหนึ่งเดือนหรือมากกว่านั้น ถือเป็นการผิดสัญญาอย่างชัดเจน เจ้าของต้องส่งหนังสือแจ้งเตือนให้ชำระ หากยังเพิกเฉย เจ้าของสามารถดำเนินการยกเลิกสัญญาได้ และในบางกรณีอาจต้องแจ้งความกับตำรวจหรือปรึกษาทนายเพื่อเริ่มขั้นตอนขับไล่
หากผู้เช่านำคอนโดไปปล่อยต่อผ่าน Airbnb โดยไม่ได้รับอนุญาต หรือใช้เพื่อกิจกรรมผิดกฎหมาย เจ้าของมีสิทธิ์ยกเลิกสัญญาทันที รวมถึงกรณีที่ผู้เช่าเปลี่ยนคอนโดเป็นธุรกิจเช่าระยะสั้น หรือใช้งานผิดกฎนิติบุคคลและกฎชุมชน
หากผู้เช่าทำความเสียหายรุนแรง เช่น ทำลายอุปกรณ์ ติดตั้งหรือทาสีผนังโดยไม่ได้รับอนุญาต หรือทำเฟอร์นิเจอร์เสียหาย เจ้าของสามารถยกเลิกสัญญา และหักค่าใช้จ่ายจากเงินมัดจำได้ ควรมีหลักฐานชัดเจน เช่น รูปถ่ายหรือเอกสารประกอบ
หากผู้เช่าย้ายออกก่อนครบสัญญาโดยไม่แจ้งล่วงหน้า 30 วัน หรือปฏิเสธจ่ายค่าปรับตามที่ระบุไว้ในสัญญา เจ้าของมีสิทธิ์เก็บเงินมัดจำไว้ทั้งหมดหรือบางส่วน
แม้เจ้าของจะมีเหตุผลอันชอบธรรมในการยกเลิกสัญญา แต่การดำเนินการตามขั้นตอนอย่างถูกต้องก็สำคัญมาก เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาทางกฎหมายที่จะตามมา
ระบุอย่างชัดเจนว่าผู้เช่าผิดเงื่อนไขข้อใดในสัญญา พร้อมกำหนดระยะเวลาในการแก้ไขปัญหา โดยทั่วไปอยู่ที่ประมาณ 7–14 วัน
บันทึกภาพถ่ายหรือวิดีโอเพื่อแสดงสภาพทรัพย์สิน โดยเฉพาะในกรณีที่มีความเสียหาย หรือมีหลักฐานการใช้งานโดยไม่ได้รับอนุญาต เช่น การปล่อยเช่าผ่าน Airbnb
หากผู้เช่าไม่แก้ไขตามที่แจ้งไว้ เจ้าของสามารถส่งหนังสือบอกเลิกสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร โดยอ้างอิงถึงสัญญาเช่าเดิม ข้อที่ผู้เช่าผิดสัญญา และกำหนดวันย้ายออกที่ชัดเจน
หากไม่มั่นใจว่าจะดำเนินการอย่างไร การปรึกษาตัวแทนอสังหาริมทรัพย์หรือทนายที่มีความรู้ด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของไทย จะช่วยให้ขั้นตอนการยกเลิกสัญญาเป็นไปอย่างถูกต้องตามกฎหมาย และลดความเสี่ยงในการเกิดข้อพิพาท
ได้ แต่ต้องมีเหตุผลอันชอบธรรม เงินมัดจำมีไว้เพื่อคุ้มครองเจ้าของในกรณีที่ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า ทำทรัพย์สินเสียหาย หรือผิดเงื่อนไขตามสัญญา หากผู้เช่าปฏิบัติตามข้อตกลงทุกอย่าง เจ้าของต้องคืนเงินมัดจำ แต่หากผู้เช่า:
…เจ้าของมีสิทธิ์เก็บเงินมัดจำไว้ได้ ตราบใดที่มีหลักฐานและดำเนินการตามขั้นตอนที่ถูกต้อง แต่อย่าลืมว่า หากเก็บเงินมัดจำโดยไม่มีเหตุผล อาจถูกฟ้องร้องในศาลเรียกร้องค่าสินไหมเล็กน้อย (Small Claims Court) หรือถูกร้องเรียนไปยังหน่วยงานคุ้มครองผู้บริโภคได้เช่นกัน
การปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย โดยเฉพาะคอนโดในกรุงเทพ หรือพัทยา ถือเป็นการลงทุนที่น่าสนใจ แต่ก็มาพร้อมกับความรับผิดชอบทางกฎหมาย หากต้องยกเลิกสัญญา เจ้าของควรทำอย่างถูกต้อง เพื่อปกป้องการลงทุน ลดความเสี่ยงจากข้อพิพาท และรักษาภาพลักษณ์ความน่าเชื่อถือในฐานะเจ้าของห้อง เมื่อมีเอกสารหลักฐานครบถ้วนและปฏิบัติตามกฎหมายไทย เจ้าของก็สามารถเก็บเงินมัดจำได้อย่างมั่นใจหากผู้เช่าผิดสัญญาจริง
หากคุณต้องการคำแนะนำเกี่ยวกับสัญญาเช่าหรือปัญหากับผู้เช่า ควรปรึกษาตัวแทนอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพในประเทศไทย หรือทนายความที่มีความรู้ด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์และกฎหมายที่เกี่ยวข้องในไทย
ทำได้เฉพาะในกรณีร้ายแรงเท่านั้น เช่น การทำกิจกรรมผิดกฎหมาย ความเสียหายต่อทรัพย์สิน หรือการไม่ชำระค่าเช่า แต่ก่อนดำเนินการ เจ้าของต้องส่งหนังสือเตือนและปฏิบัติตามขั้นตอนทางกฎหมายก่อนเสมอ
หากในสัญญาระบุห้ามปล่อยเช่าช่วงต่อหรือห้ามใช้เพื่อการพาณิชย์ การกระทำนี้ถือเป็นการผิดสัญญา ซึ่งอาจนำไปสู่การบอกเลิกสัญญาและการถูกริบเงินมัดจำได้
ควรใช้สัญญาเช่าที่รัดกุม ระบุบทลงโทษกรณีเลิกสัญญาก่อนกำหนด ห้ามการปล่อยเช่าช่วงโดยไม่ได้รับอนุญาต และเก็บบันทึกรายละเอียดการสื่อสารทั้งหมดไว้อย่างเป็นระบบ
โดยทั่วไปไม่จำเป็น ยกเว้นในกรณีที่ผู้เช่าปฏิเสธจะย้ายออกหลังจากมีการยกเลิกสัญญาอย่างถูกกฎหมายแล้ว ซึ่งอาจต้องยื่นคำร้องต่อเจ้าหน้าที่ตำรวจหรือขอคำสั่งศาลเพื่อดำเนินการต่อไป
ทำได้ก็ต่อเมื่อในสัญญาระบุเงื่อนไขค่าปรับไว้อย่างชัดเจน หากไม่มี ข้อพิพาทส่วนใหญ่จะครอบคลุมด้วยเงินมัดจำที่วางไว้แล้ว
Stay informed with the latest expert insights on Bangkok’s thriving real estate market, investment opportunities, and property trends.
To register your property information, please fill out the form below
