การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ ยังคงเป็นหนึ่งในทางเลือกที่น่าสนใจที่สุดในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ด้วยจำนวนประชากรที่เพิ่มขึ้น ความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยที่แข็งแกร่ง และราคาที่อยู่อาศัยที่ยังคงต่ำกว่าเมื่อเทียบกับเมืองใหญ่อย่างสิงคโปร์หรือฮ่องกง เมืองหลวงของไทยจึงมอบโอกาสที่แท้จริง โดยเฉพาะสำหรับผู้ที่ซื้อคอนโดเพื่อการลงทุน อย่างไรก็ตาม ก่อนจะตัดสินใจลงทุน จำเป็นต้องทำความเข้าใจเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพที่เกี่ยวข้อง ค่าธรรมเนียมแฝง และปัจจัยระยะยาวต่าง ๆ ให้รอบด้านก่อนตัดสินใจ
เมื่อซื้อคอนโดหรือบ้านในกรุงเทพ ราคาซื้อขายเป็นเพียงจุดเริ่มต้นเท่านั้น เพราะยังมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ตามมา เช่น ค่าธรรมเนียมโอน ภาษี และค่าดำเนินการทางกฎหมาย ค่าธรรมเนียมการโอนมักอยู่ที่ 2% ของราคาประเมิน และโดยทั่วไปผู้ซื้อกับผู้ขายจะตกลงแบ่งจ่ายกัน หากผู้ขายถือครองทรัพย์สินมาไม่ถึง 5 ปี อาจต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะเพิ่มเติม สำหรับผู้ซื้อเอง อาจมีค่าใช้จ่ายด้านการตรวจสอบเอกสารกฎหมาย ค่าล่าม หรือค่าบริการแปลเอกสาร หากการทำสัญญาเป็นภาษาไทย
หากคุณใช้บริการที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ ในกรณีซื้อขายทั่วไป ผู้ซื้อส่วนใหญ่ไม่ต้องเสียค่า commission เพราะผู้ขายจะเป็นฝ่ายจ่าย แต่หากคุณต้องการให้เอเจนต์ช่วยหาดีลพิเศษนอกตลาดหรือห้องลงทุนเฉพาะเจาะจง อาจมีค่าบริการอยู่ที่ 1–2%
เจ้าของคอนโดทุกคนจะต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางรายเดือน (CAM fee) ซึ่งแตกต่างกันไปตามขนาดห้องและคุณภาพสิ่งอำนวยความสะดวก โดยเฉลี่ยจะอยู่ที่ประมาณ 30–80 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ค่าใช้จ่ายนี้ครอบคลุมการดูแลส่วนกลาง เช่น สระว่ายน้ำ ฟิตเนส และระบบรักษาความปลอดภัย
นอกจากนี้ยังควรเผื่องบไว้สำหรับการซ่อมบำรุง แม้จะเป็นคอนโดใหม่ก็มักต้องมีค่าล้างแอร์ประจำปี ค่าซ่อมประปา หรือการเปลี่ยนเครื่องใช้ไฟฟ้า หากคุณปล่อยเช่า ยิ่งกับผู้เช่าต่างชาติ การซ่อมบำรุงที่รวดเร็วจะส่งผลโดยตรงต่อรีวิวและอัตราการเช่า
สำหรับบ้านในโครงการหมู่บ้านจัดสรร ค่าส่วนกลางมักเก็บเป็นรายปีและมีอัตราสูงกว่าเล็กน้อย แต่ครอบคลุมถึงการดูแลถนน ระบบรักษาความปลอดภัย และการจัดสวนส่วนกลาง
คอนโดในกรุงเทพส่วนใหญ่จะขายแบบกึ่งเฟอร์นิเจอร์ โดยเฉพาะโครงการใหม่ ๆ หากคุณซื้อห้องเปล่าเพื่อตกแต่งใหม่หรือเพื่อดึงดูดผู้เช่าที่มีกำลังจ่ายสูง ค่าเฟอร์นิเจอร์อาจอยู่ระหว่าง 150,000–500,000 บาทขึ้นไป ขึ้นอยู่กับสไตล์ที่เลือก
หากคุณอาศัยอยู่ต่างประเทศ ควรจ้างผู้จัดการดูแลทรัพย์สินเพื่อช่วยตอบคำถามผู้เช่า ดูแลการซ่อมแซม และเก็บค่าเช่า โดยทั่วไปค่าบริการอยู่ที่ 5–10% ของค่าเช่ารายเดือน ซึ่งช่วยประหยัดเวลาและสร้างความสัมพันธ์ที่ดีกับผู้เช่า
สำหรับการปล่อยเช่ารายวัน เช่น Airbnb แม้ว่าจะเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ แต่โดยกฎหมายแล้วไม่อนุญาตในคอนโดส่วนใหญ่ เว้นแต่มีใบอนุญาตโรงแรม หากฝ่าฝืนอาจถูกปรับหรือมีปัญหากับเจ้าหน้าที่
โดยทั่วไป ผลตอบแทนการเช่า (Yield) ของคอนโดในกรุงเทพฯ จะอยู่ที่ประมาณ 4–6% ต่อปี โดยยูนิตขนาดเล็กใกล้รถไฟฟ้า BTS หรือ MRT มักปล่อยเช่าได้เร็วและมีอัตราว่างน้อย ความต้องการจากชาวต่างชาติ ฟรีแลนซ์สายดิจิทัล และนักท่องเที่ยวพักยาว ช่วยให้ตลาดมีความเสถียร
หากมองถึงการขายต่อ การถือครองเกิน 5 ปีมักเสียภาษีน้อยกว่า อีกทั้งควรเลือกทรัพย์ที่มีความต้องการกว้าง เช่น โครงการจากแบรนด์ใหญ่ ใกล้โรงเรียนนานาชาติ หรืออยู่ติดรถไฟฟ้า ซึ่งมักขายได้ง่ายและมีสภาพคล่องสูง
สำหรับนักลงทุนต่างชาติ ส่วนใหญ่คอนโดจะเป็นทางเลือกที่ปลอดภัยและจัดการง่ายกว่า เพราะให้เช่าได้ง่าย ดูแลไม่ยุ่งยาก และการถือครองถูกต้องตามกฎหมาย โดยต่างชาติสามารถถือครองยูนิตคอนโดได้ไม่เกิน 49% ของจำนวนห้องในโครงการ
ส่วนบ้าน แม้จะมีพื้นที่ใช้สอยและความเป็นส่วนตัวมากกว่า แต่ต้องแบกรับค่าใช้จ่ายในการดูแลสูง และมีผู้เช่ากลุ่มเป้าหมายน้อย เว้นแต่จะอยู่ในทำเลที่เหมาะกับครอบครัว เช่น ย่านลาดพร้าวหรือกรุงเทพกรีฑา อีกทั้งชาวต่างชาติไม่สามารถถือครองที่ดินได้โดยตรง มักต้องใช้รูปแบบเช่าระยะยาวแทน
การลงทุนอสังหาในกรุงเทพ ไม่ได้จบแค่การซื้อและเก็บค่าเช่า แต่ต้องมีแผนการขายต่อที่ชัดเจนด้วย การขายคอนโดในไทยสามารถทำได้ไม่ยาก หากมีการเตรียมการล่วงหน้า เช่น การถือครองเกิน 5 ปีจะช่วยลดภาษี โดยภาษีธุรกิจเฉพาะจะถูกยกเว้นหากถือครองเกิน 5 ปีและใช้เป็นที่อยู่อาศัยหลัก
เมื่อขาย คุณต้องชำระค่าธรรมเนียมโอน ภาษีหัก ณ ที่จ่าย และอาจมีอากรแสตมป์ ควรให้เอเจนต์หรือทนายช่วยคำนวณค่าใช้จ่ายเหล่านี้ให้ชัดเจน
ผู้ซื้อในกรุงเทพ มักมองหายูนิตที่ใหม่ สภาพดี และอยู่ใกล้รถไฟฟ้า โครงการจากแบรนด์ใหญ่ เช่น แสนสิริ โนเบิล หรืออนันดา มักขายต่อได้ง่ายกว่า นอกจากนี้ห้องที่ตกแต่งครบพร้อมเฟอร์นิเจอร์และมีภาพถ่ายคุณภาพสูงมักโดดเด่นในประกาศขายและดึงดูดผู้ซื้อทั้งไทยและต่างชาติ
หากคุณขายขณะที่ยังมีผู้เช่าอยู่ ก็อาจเป็นข้อได้เปรียบ เพราะผู้ซื้อลงทุนสามารถรับผลตอบแทนได้ทันที แต่ต้องโปร่งใสกับทั้งผู้เช่าและผู้ซื้อ พร้อมมีสัญญาเช่าที่ชัดเจน
การเลือกทำเลคือปัจจัยสำคัญในการสร้างรายได้ค่าเช่าและเพิ่มมูลค่าเมื่อขายต่อ กรุงเทพฯ มีหลากหลายย่านที่ตอบโจทย์นักลงทุนแตกต่างกัน ทั้งย่านใจกลางเมืองที่ติดรถไฟฟ้า แหล่งท่องเที่ยว หรือย่านชุมชนครอบครัว
ย่านเหล่านี้เป็นที่ต้องการสูงอย่างต่อเนื่องในกลุ่มชาวต่างชาติ โดยเฉพาะชาวญี่ปุ่นและชาวตะวันตกที่ทำงานระดับมืออาชีพ คอนโดมิเนียมหรูในโซนนี้ปล่อยเช่าและขายต่อได้ง่าย แต่ก็มาพร้อมกับราคาที่สูงกว่าพื้นที่อื่นเช่นกัน
ทำเลที่กำลังเติบโตขึ้นมาเป็นย่านทางเลือกที่ทันสมัยแทนสุขุมวิท โดยดึงดูดชาวต่างชาติรุ่นใหม่และกลุ่มดิจิทัลโนแมด ราคายังเข้าถึงได้มากกว่า และบรรยากาศโดยรวมก็ดูเก๋ เท่ และเดินเล่นได้สะดวก รายล้อมไปด้วยคาเฟ่และโคเวิร์กกิ้งสเปซ
ย่านศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ (CBD) ของกรุงเทพฯ พื้นที่นี้เติบโตอย่างรวดเร็วจากการอยู่ใกล้กับธุรกิจของชาวจีน สถานทูต และศูนย์การค้าต่าง ๆ ราคายังอยู่ในระดับปานกลาง และความต้องการเช่าก็มีอย่างต่อเนื่อง
สำหรับผู้ที่สนใจบ้าน low rise หรือต้องการกลุ่มผู้เช่าที่มีครอบครัว พื้นที่เหล่านี้น่าจับตามอง แม้จะมีบรรยากาศชนเมืองมากกว่า แต่ก็มีโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ โรงเรียนนานาชาติ และการเชื่อมต่อกับทางด่วนได้สะาดวก
คอนโดมิเนียมริมแม่น้ำสุดหรูเริ่มได้รับความนิยมมากขึ้นจากโครงการพัฒนาใหญ่ ๆ เช่น ICONSIAM และ Chatrium พื้นที่นี้ดึงดูดทั้งคนไทยกลุ่มผู้มีรายได้สูงและนักลงทุนระยะยาวที่ต้องการวิวสวยและที่อยู่อาศัยแบรนด์ดัง
การอยู่ใกล้ระบบขนส่งสาธารณะ โดยเฉพาะ BTS และ MRT ยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่สุดที่ทำให้คอนโดมิเนียมและอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ น่าลงทุนทั้งในด้านการเช่าและการขายต่อ ควรเลือกพื้นที่ที่มีแผนพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานระยะยาว ห้างสรรพสินค้าใหม่ หรือศูนย์กลางการคมนาคม เพื่อให้คุณได้เปรียบก่อนใคร
การเข้าใจค่าใช้จ่ายทั้งหมด ไม่ใช่แค่ราคาซื้อ เป็นสิ่งสำคัญสำหรับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพอย่างชาญฉลาด ตั้งแต่ค่าธรรมเนียมทั่วไป ค่าคอมมิชชั่นนายหน้า ไปจนถึงค่าเฟอร์นิเจอร์ การบำรุงรักษา และการขายต่อ การมีภาพรวมทั้งหมดจะช่วยให้คุณตั้งความคาดหวังที่สมจริงและทำผลตอบแทนได้ดียิ่งขึ้น
ไม่ว่าคุณจะซื้อเพื่อรายได้แบบพาสซีฟหรือกำไรจากการขายระยะยาว กรุงเทพ ยังคงเป็นหนึ่งในจุดหมายอสังหาริมทรัพย์ที่ดีที่สุดในเอเชีย เพียงแต่ต้องปฏิบัติตามกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ไทย ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ และร่วมงานกับนายหน้าที่เชื่อถือได้
ได้ ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมได้โดยตรง แต่ต้องมั่นใจว่าสัดส่วนการถือครองของต่างชาติในอาคารไม่เกิน 49% ส่วนอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านเดี่ยวหรือที่ดิน ต้องทำในรูปแบบสัญญาเช่าระยะยาว
คอนโดส่วนใหญ่ให้ผลตอบแทนจากการเช่าอยู่ที่ประมาณ 4–6% ต่อปี แต่สามารถได้ผลตอบแทนสูงกว่านี้ในยูนิตที่ตกแต่งครบและตั้งอยู่ใกล้สถานี BTS หรือ MRT
ไม่ได้ การปล่อยเช่าระยะสั้นต่ำกว่า 30 วันถือว่าผิดกฎหมายในคอนโดส่วนใหญ่ เว้นแต่ว่าอาคารนั้นจะมีใบอนุญาตโรงแรม
โดยทั่วไปผู้ขายเป็นผู้จ่ายค่าคอมมิชชั่น แต่บางบริการนายหน้าสำหรับผู้ซื้ออาจเรียกเก็บค่าธรรมเนียมหากสามารถหาข้อเสนอพิเศษหรืออสังหาริมทรัพย์นอกตลาดให้ได้
ถ้ายูนิตตกแต่งครบและตั้งราคาสมเหตุสมผล คอนโดที่ใกล้สถานี BTS หรือ MRT มักปล่อยเช่าได้ภายใน 2–4 สัปดาห์
ในฐานะเจ้าของบ้าน คุณต้องรับผิดชอบในการซ่อมแซม การดูแลรักษาอย่างสม่ำเสมอ โดยเฉพาะการตรวจเช็คเครื่องปรับอากาศ เป็นสิ่งสำคัญเพื่อป้องกันการร้องเรียนจากผู้เช่า
ง่าย หากอสังหาริมทรัพย์ตั้งอยู่ในทำเลดี ตั้งราคาสมเหตุสมผล และมีเอกสารทางกฎหมายครบถ้วน โครงการที่มีแบรนด์มักมีความน่าสนใจในการขายต่อมากกว่า
Stay informed with the latest expert insights on Bangkok’s thriving real estate market, investment opportunities, and property trends.
To register your property information, please fill out the form below
