Airbnb และการเช่าระยะสั้นกำลังได้รับความนิยมอย่างมากในเมืองใหญ่ๆ ของไทย เช่น กรุงเทพ พัทยา เชียงใหม่ และภูเก็ต แม้แพลตฟอร์มนี้จะสะดวกสำหรับนักท่องเที่ยว แต่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์และนักลงทุนจำนวนไม่น้อยก็ยังไม่แน่ใจว่า การปล่อยคอนโดผ่าน Airbnb ในประเทศไทยถูกกฎหมายจริงหรือไม่ คำตอบนั้นไม่ง่ายนัก และหากทำผิดพลาดอาจนำไปสู่โทษปรับหรือปัญหาทางกฎหมายที่ร้ายแรงได้
คู่มือนี้จะอธิบายให้ชัดเจนว่า Airbnb ถูกกฎหมายในไทยไหม ออฟฟิศนิติบุคคลอาคารชุดมีอำนาจจัดการอย่างไร หากผู้เช่าของคุณนำห้องไปปล่อยเช่าแบบผิดกฎหมายจะเกิดอะไรขึ้น รวมถึงแนวทางการปล่อยเช่าอย่างถูกต้องตามกฎหมายไทย

โดยทั่วไปแล้ว การปล่อยเช่าระยะสั้นไม่เกิน 30 วันผ่าน Airbnb จะไม่ถูกกฎหมาย เว้นแต่โครงการนั้นจะมี “ใบอนุญาตโรงแรม”
ตามพระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 ที่พักทุกประเภท ไม่ว่าจะเป็นคอนโด อพาร์ตเมนต์ ทาวน์เฮาส์ หรือบ้านเดี่ยว หากมีการให้เช่ารายวันหรือระยะสั้น (น้อยกว่า 30 วัน) จะต้องจดทะเบียนเป็นโรงแรมทั้งหมด สรุปคือ
นิติบุคคลอาคารชุดส่วนใหญ่มีข้อบังคับห้ามการเช่าระยะสั้น
คอนโดหลายแห่งในทำเลฮิตอย่าง ทองหล่อ เอกมัย พร้อมพงษ์ ชิดลม และสาทร ต่างออกกฎห้ามเช่าระยะสั้นอย่างชัดเจน เหตุผลหลัก ๆ ได้แก่
บางโครงการยังเข้มงวดขึ้นไปอีกด้วยการติดตั้งระบบสแกนลายนิ้วมือหรือใบหน้า จำกัดการใช้คีย์การ์ดลิฟต์ ติดกล้อง CCTV รอบอาคาร และบังคับลงทะเบียนแขกที่ล็อบบี้ ทำให้การแอบปล่อยเช่า Airbnb แทบจะเป็นไปไม่ได้
เจ้าของบางคนให้เช่าระยะยาวตามปกติ แต่ผู้เช่ากลับนำห้องไปปล่อย Airbnb ต่ออย่างผิดกฎหมาย ผลที่ตามมา ได้แก่
วิธีป้องกัน
กฎหมายที่เกี่ยวข้องและโทษ มีดังนี้
การละเมิด (Violation) | พื้นฐานทางกฎหมาย (Legal Basis) | บทลงโทษ (Penalty) |
ให้เช่าระยะสั้นไม่เกิน 30 วัน | พระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 | ปรับสูงสุด 20,000 บาท + 10,000 บาทต่อวันต่อเนื่อง |
การปล่อยเช่าต่อโดยไม่ได้รับอนุญาต | ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ | สิ้นสุดสัญญาเช่า และสูญเสียเงินมัดจำ |
สร้างความรำคาญให้ผู้อยู่อาศัยในคอนโด | พระราชบัญญัติอาคารชุด & กฎระเบียบอาคาร | ปรับ, ถูกปฏิเสธการเข้าใช้พื้นที่, ถูกฟ้องร้องทางกฎหมาย |
รับแขกชาวต่างชาติ | พระราชบัญญัติคนเข้าเมือง (กฎ TM30) | ละเมิดกฎหมายคนเข้าเมืองจากการไม่รายงาน |
เจ้าของห้องหรือผู้ลงทุนควรทำตามนี้เพื่อให้สบายใจ:
ลงประกาศผ่านแพลตฟอร์มที่เน้นการเช่าระยะยาว เช่น RE Property, HipFlat, DDproperty, BaanFinder หรือ Living Insider
หากการเช่ารายวันไม่สามารถทำได้ คุณยังมีทางเลือกอื่น เช่น
ไม่ว่าคุณจะเป็นเจ้าของหรือผู้เช่า ผลที่ตามมาอาจหนักหน่วง ได้แก่
ความเสี่ยงสูงเกินไปที่จะทำผิดกฎหมาย ทั้งที่ประเทศไทยมีตลาดเช่าระยะยาวที่แข็งแรงและให้ผลตอบแทนที่ดีอยู่แล้ว
ไม่ถูกกฎหมาย ยกเว้นกรณีปล่อยเช่า 30 วันขึ้นไป หรือมี ใบอนุญาตโรงแรม
ทำได้ก็ต่อเมื่อคอนโดของคุณอนุญาต และการเข้าพักต้องเกิน 30 วันขึ้นไป
คุณสามารถ ยกเลิกสัญญาเช่า เก็บเงินมัดจำ และแจ้งนิติบุคคลอาคารชุดได้
ปรับสูงสุด 20,000 บาทในเบื้องต้น และปรับเพิ่มวันละ 10,000 บาทสำหรับการฝ่าฝืนต่อเนื่อง
มีน้อยมาก เพราะคอนโดส่วนใหญ่ในกรุงเทพฯ ห้ามปล่อยเช่าต่ำกว่า 6 เดือน
ได้ การปล่อยเช่าระยะยาวเป็นเรื่องปกติ มีความต้องการมั่นคง และความเสี่ยงน้อยกว่า
ใช้สัญญาอัจฉริยะ ทำงานร่วมกับเอเจนซี่ที่เชื่อถือได้ และตรวจสอบประกาศอย่างสม่ำเสมอ
ใช้ช่องทางที่ถูกกฎหมาย เช่น RE Property, แพลตฟอร์มเช่าระยะยาว หรือการเช่ารายเดือนบน Airbnb
Stay informed with the latest expert insights on Bangkok’s thriving real estate market, investment opportunities, and property trends.
To register your property information, please fill out the form below